宅建士試験過去問 権利関係 相殺 1－30 平成7年

ＡがＢに対して、１００万円の金銭債権、ＢがＡに対して１００万円の同種の債権を有する場合の相殺(ＡＢ間に特約はないものとする)に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば誤っているものはどれか。

１、Ａの債権が時効によって消滅した後でも、時効完成前にＢの債権と相殺適状にあれば、ＡはＢに対して、相殺することができる。
２、Ａの債権について、弁済期の定めがなく、Ａから履行の請求がない時は、Ｂは、Ｂの債権の弁済期が到来しても、相殺することができない。
３、Ａの債権がＢの不法行為によって発生したものであるときは、Ｂは、Ｂの債権をもって相殺することができない。
４、Ｃが、Ａの債権を差し押さえた後、ＢがＡに対する債権を取得したときは、Ｂは、Ａに対して相殺することができるが、それをもって、Ｃに対抗することはできない。

胡桃「前の問題に比べると簡単だわね」
建太郎「平成一ケタ年代の問題だからな。いいよな。このころ合格した人は」
胡桃「でも今と違って、スマホはおろか、携帯もない時代よ」
建太郎「えっ？そうなの？」
胡桃「平成７年――１９９５年と言えば、広末涼子がポケベルのＣＭをやっていた時代だそうよ」
建太郎「ポケベルって何？」
胡桃「私もよく分からないんだけど、メールだけが表示される端末みたいなものらしいわ。固定電話の数字を打ち込んでメッセージを伝えるんだって。例えば、『１４１０６』これだけで、意味が通じるらしいわ」
建太郎「なんだそりゃ。意味が分からねえ」
胡桃「まあ、それはともかく、宅建の問題ね」
建太郎「ちょっと待って、１４１０６ってどういう意味？」
胡桃「問題を解けたら教えてあげるわ」

本試験の試験会場の雰囲気に慣れるためのコツ

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本試験の試験会場の雰囲気は独特です。
試験開始前から、みんな真剣にテキストや問題集に目を通していて、試験会場は、話し声一つありません。
誰かがこそっとでも音を立てようものなら、ギッとにらまれてしまう・・・
そんな雰囲気です。
初めて受験する方が、そんな雰囲気の中に放り込まれると、上がってしまって、問題に集中できなくなってしまうこともあります。
普段は、よく問題を解けるのに、本試験では、思うように解けなかったり、見たこともない問題にぶち当たってしまうと、混乱してしまい解答できなくなってしまう。
その結果不合格になってしまう・・・
試験会場の独特の雰囲気を克服するためには、方法はただひとつです。

慣れるしかありません。
模擬試験をたくさん受けるというのもひとつの方法です。
しかし、模擬試験はしょせん、模擬試験でしかありません。
本試験に比べれば、緊張感も薄れています。ましてや、普段通っている予備校で受験するのでは、本試験と同じ感覚を味わうことはできません。
模擬試験ではなくて、本物の試験を受けるのが一番です。
もちろん、あなたが本命としている試験は、年に何度も受けられるものではないかもしれません。
本命の試験だけでなくて、他の試験を受けてみるというのも選択肢の一つです。
受験資格の制限がある試験は難しいですが、受験資格を問わず、誰でも受けられる試験であれば、受験しやすいものです。
例えば、法律、不動産系であれば、宅建や行政書士なんかは、誰でも受験できますし、会計関係であれば、簿記は誰でも受験できます。
また、パソコン系のＩＴパスポートや、英語のＴＯＥＩＣなどもよいでしょう。
とにかく、いろいろな試験を受けてみて、本試験会場の雰囲気に慣れてしまいましょう。

宅建士試験過去問 権利関係 相殺 1－29 平成16年

Ａは、Ｂ所有の土地を賃借し、毎月末日までに翌月分の賃料５０万円を支払う約定をした。また、Ａは敷金３００万円をＢに預託し、敷金は賃貸借終了後、明渡完了後にＢがＡに支払うと約定された。ＡのＢに対するこの賃料債務に関する相殺について、次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば正しいものはどれか。

１、Ａは、Ｂが支払い不能に陥った場合は、特段の合意がなくても、Ｂに対する敷金返還請求権を自働債権として、弁済期が到来した賃料債権と対当額で相殺することができる。
２、ＡがＢに対し不法行為に基づく損害賠償請求権を有した場合、ＡはこのＢに対する損害賠償請求権を自働債権として弁済期が到来した賃料債務と対当額で相殺することはできない。
３、ＡがＢに対して商品の売買代金請求権を有しており、それが平成16年9月1日をもって、時効により消滅した場合、Ａは、同年9月2日にこのＢに対する代金請求権を自働債権として同年8月31日に弁済期が到来した賃料債務と対当額で相殺することはできない。
４、ＡがＢに対してこの賃貸借契約締結以前から、貸付金債権を有しており、その弁済期が平成16年8月31日に到来する場合、同年8月20日にＢのＡに対するこの賃料債権に対する差し押さえがあったとしても、Ａは、同年8月31日に、このＢに対する貸付金債権を自働債権として、弁済期が到来した賃料債務と対当額で相殺することができる。

胡桃「さあ。これが何の問題だか分かるわね？」
建太郎「相殺の問題だというのは分かるよ。しかし、ごちゃごちゃと設定が書かれていて、把握するのに時間がかかるな」
胡桃「それでも、合格レベルに達していれば、瞬時に答えが分かるはずよ。まず、１から見ていくわよ」

宅建士試験過去問 権利関係 弁済 1－28 平成17年

Ａは、土地所有者Ｂから土地を賃借し、その土地上に建物を所有してＣに賃貸している。ＡのＢに対する借賃の支払い債務に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば正しいものはどれか。

１、Ｃは、借賃の支払い債務に関して、法律上の利害関係を有しないので、Ａの意志に反して債務を弁済することはできない。
２、ＡがＢの代理人と称して借賃の請求をしてきた無権限者に対し債務を弁済した場合、その者に弁済受領権限があるかのような外観があり、Ａがその権限があることについて、善意かつ無過失である時は、その弁済は有効である。
３、Ａが、当該借賃を額面とするＡ振出に係る小切手(銀行振出で無いもの)をＢに提供した場合、債務の本旨に従った適法な弁済の提供となる。
４、Ａは、特段の理由がなくとも、借賃の支払い債務の弁済に代えて、Ｂのために弁済の目的物を供託し、その債務をまぬがれることができる。

建太郎「おいおい。なんだこの問題。小切手とか、宅建のテキストに全く出てこないだろ。司法試験の問題かよ」
胡桃「確かに、小切手のことが問われるのは意外だわね。でもね、明らかに、宅建試験を逸脱した選択肢が出ている場合は、その選択肢は無視していいと思うわ。もしも、宅建試験を逸脱した選択肢が答えだったら、試験の後で、試験委員に対して抗議が殺到するわよ」
建太郎「そうなのか？」
胡桃「そうよ。むしろ、宅建試験を逸脱した選択肢が出ていたら、その選択肢が答えから消えたと判断してラッキーと思ってもいいわよ。つまり、残りの三つのうちから一つが答えということね」
建太郎「なるほど……」
胡桃「尤も、宅建試験を逸脱した選択肢が答えだという可能性が全くないわけではないから、念のためすべての選択肢をチェックしてね。まず、１から」

宅建士試験過去問 権利関係 債権譲渡 1－27 平成15年

Ａは、Ｂに対して貸付金債権を有しており、Ａはこの貸付金債権をＣに対して譲渡した。この場合、民法の規定及び判例によれば、次の記述のうち、誤っているものはどれか。

１、貸付金債権に譲渡禁止特約がついている場合で、Ｃが譲渡禁止特約の存在を過失なく知らない時、ＢはＣに対して債権譲渡が無効であると主張することができない。
２、Ｂが債権譲渡を承諾しない場合、ＣがＢに対して債権譲渡を通知するだけでは、ＣはＢに対して、自分が債権者であることを主張することができない。
３、Ａが貸付金債権をＤに対しても譲渡し、Ｃへは確定日付のない証書、Ｄへは確定日付のある証書によってＢに通知した場合で、いずれの通知もＢによる弁済前に、到達した時、Ｂへの通知の到達の前後に関わりなく、ＤがＣに優先して権利行使をすることができる。
４、Ａが貸付金債権をＥに対しても譲渡し、Ｃへは平成15年10月10日付、Ｅへは平成15年10月9日付のそれぞれ確定日付ある証書によってＢに通知した場合で、いずれの通知もＢによる弁済前に到達したとき、Ｂへの通知の到達の先後に関わらず、ＥがＣに優先して権利行使をすることができる。

胡桃「この問題は何の問題か分かるわね？」
建太郎「債権譲渡の問題だね」
胡桃「そうね。まずは、債権譲渡の基本から再確認しておくわよ」

宅建士試験過去問 権利関係 損害賠償の予定 1－26 平成16年

共に宅地建物取引業者であるＡＢ間でＡ所有の土地について、平成１６年９月１日に売買代金３０００万円(うち、手付金２００万円は、９月１日に、残代金は１０月３１日に支払う。)とする売買契約を締結した場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

１、本件売買契約に利害関係を有しないＣは、１０月３１日を経過すれば、Ｂの意志に反しても残代金をＡに対して支払うことができる。
２、１０月３１日までにＡが契約の履行に着手した場合は、手付が解約手付の性格を有していても、Ｂが履行に着手したかどうかにかかわらず、Ａは、売買契約を解除できなくなる。
３、Ｂの債務不履行により、Ａが売買契約を解除する場合、手付金相当額を損害賠償の予定とする旨を売買契約で定めていた場合には、特約がない限り、Ａの損害が２００万円を超えていても、Ａは手付金相当額以上に損害賠償請求はできない。
４、Ａが残代金の受領を拒絶することを明確にしている場合であっても、Ｂは、１０月３１日には、２８００万円をＡに対して現実に提供しなければ、Ｂも履行遅滞の責任を負わなければならない。

建太郎「この問題は、具体的な事例形式での出題だね」
胡桃「そうね。でも、問われている内容は、条文レベルだから、合格レベルにある人ならば、正解を見つけるのに一分もかからないわ」
建太郎「一分だと。まじかよ……」
胡桃「先ず、１から見ていくわよ」

宅建士試験過去問 権利関係 契約の解除 1－25 平成16年

ＡはＢに甲建物を売却し、ＡからＢに対する所有権移転登記がなされた。ＡＢ間の売買契約の解除と第三者との関係に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば正しいものはどれか。

１、ＢがＢの債権者Ｃとの間で甲建物につき、抵当権設定契約を締結し、その設定登記をした後、ＡがＡＢ間の売買契約を適法に解除した場合、Ａはその抵当権の消滅をＣに主張できない。
２、Ｂが甲建物をＤに賃貸し、引き渡しも終えた後、ＡがＡＢ間の売買契約を適法に解除した場合、Ａはこの賃借権の消滅をＤに主張できる。
３、ＢがＢの債権者Ｅとの間で甲建物につき、抵当権設定契約を締結したが、その設定登記をする前にＡがＡＢ間の売買契約を適法に解除し、その旨をＥに通知した場合、ＢＥ間の抵当権設定契約は無効となり、Ｅの抵当権は消滅する。
４、ＡがＡＢ間の売買契約を適法に解除したが、ＡからＢに対する甲建物の所有権移転登記を抹消する前に、Ｂが甲建物をＦに賃貸し引渡しも終わった場合、Ａは、適法な解除後に、設定されたこの賃借権の消滅をＦに主張できる。

建太郎「なんだこの問題は？難しくないか？」
胡桃「確かにレベルが高めの問題ね。契約解除と第三者の関係を問う問題だけど、単純に第三者に転売していましたという問題ではなくて、抵当権を設定したとか、賃貸借契約を結んだという話だから、混乱するかもしれないわね」
建太郎「混乱どころじゃねえ」
胡桃「でも、抵当権とか賃借権が出てきたとしても、難しく考える必要はないのよ。結局、解除前の第三者と解除後の第三者との関係を問う問題にすぎないわ」