宅建士試験過去問 権利関係 抵当権 1－43 平成17年
ＢはＡに対して自己所有の甲建物に平成１５年４月１日に抵当権を設定し、Ａは同日付けでその旨の登記をした。Ａと甲建物の賃借人との関係に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、誤っているものはどれか。
１、Ｂは、平成１５年２月１日に甲建物をＣに期間４年の約定で賃貸して、同日付で引き渡していた。Ｃは、この賃借権をＡに対抗できる。
２、Ｂは、平成１５年１２月１日に甲建物をＤに期間２年の約定で賃貸して、同日付で引き渡していた。Ｄは、平成１６年４月１日以降もこの賃貸借をＡに対抗できる。
３、Ｂは、平成１５年１２月１日に甲建物をＥに期間４年の約定で賃貸して、同日付で引き渡していた。Ｅは、平成１６年４月１日以降もこの賃貸借をＡに対抗できない。
４、Ｂは、平成１６年１２月１日に甲建物をＦに期間２年の約定で賃貸して、同日付で引き渡していた。Ｆは、この賃貸借をＡに対抗できる。
建太郎「なんだこの出題は？やたらと細かい日付が設定されているけど意味があるのか？」
胡桃「この出題は日付に意味があるのよ。尤も、今の時代はこの手の問題は出題されないでしょうね」
建太郎「出題されないなら、検討する必要はないじゃん」
胡桃「有名な話だから、知っておいて損はないわよ」
胡桃「まず、この問題で問われている条文は何か分かるかしら？」
建太郎「さっぱり分からない」
胡桃「民法の第三百九十五条よ」
（抵当建物使用者の引渡しの猶予）
第三百九十五条 抵当権者に対抗することができない賃貸借により抵当権の目的である建物の使用又は収益をする者であって次に掲げるもの（次項において「抵当建物使用者」という。）は、その建物の競売における買受人の買受けの時から六箇月を経過するまでは、その建物を買受人に引き渡すことを要しない。
一 競売手続の開始前から使用又は収益をする者
二 強制管理又は担保不動産収益執行の管理人が競売手続の開始後にした賃貸借により使用又は収益をする者
２ 前項の規定は、買受人の買受けの時より後に同項の建物の使用をしたことの対価について、買受人が抵当建物使用者に対し相当の期間を定めてその一箇月分以上の支払の催告をし、その相当の期間内に履行がない場合には、適用しない。
建太郎「抵当権に対抗できない賃借人に例外的に、引渡しの猶予を認めた制度だよね」
胡桃「そうよ。ちなみに、抵当権に対抗できる賃借人というのはどんな賃借人かしら？」
建太郎「抵当権よりも先に賃借している人だよね。設問の場合は、選択肢１のＣだけが唯一、抵当権者に対抗できる賃借人ということになるよな。だから、２と４は間違いということになって、答えが二つもあるのか？」
胡桃「今の条文だけで考えたらそういうことになるわね。実は、平成１６年４月１日以前は、この条文は次のような条文だったのよ」
（短期賃貸借の保護）
第三百九十五条 第六百二条に定めたる期間を超えざる賃貸借は抵当権の登記後に登記したるものと雖も之を以て抵当権者に対抗することを得。但し其の賃貸借が抵当権者に損害を及ぼすときは、裁判所は抵当権者の請求に因り、其の解除を命じることを得。
※（短期賃貸借）
第六百二条 処分につき行為能力の制限を受けた者又は処分の権限を有しない者が賃貸借をする場合には、次の各号に掲げる賃貸借は、それぞれ当該各号に定める期間を超えることができない。
一 樹木の栽植又は伐採を目的とする山林の賃貸借 十年
二 前号に掲げる賃貸借以外の土地の賃貸借 五年
三 建物の賃貸借 三年
四 動産の賃貸借 六箇月
建太郎「なんだこの古文みたいな文章は？」
胡桃「建太郎でも読みやすいようにひらがな表記にしたわ。もともとはカタカナだから、もっと読みづらいわよ。感謝しなさいよね」
建太郎「昔の受験生は古文みたいな条文を覚えていたのかよ。俺には無理だわ。とりあえず、短期賃貸借であれば、抵当権の登記後に登記した賃借権でも対抗できたのか？」
胡桃「そうよ。建物の場合は、三年ということになるわね」
建太郎「ということは、選択肢２のＤは、抵当権者に対抗できるわけだ？」
胡桃「そうよ。選択肢３はどうかしら？」
建太郎「期間４年ということで、短期賃貸借ではないから、抵当権者に対抗できない」
胡桃「そうね。選択肢４はどうかしら？」
建太郎「２年ということで、短期賃貸借だけども、民法改正後だから、対抗できない」
胡桃「そうよ。分かったかしら？」
建太郎「ＯＫ。それにしてもどうして、こんな改正が行われたの？」
胡桃「この改正がある前は、第三百九十五条の短期賃貸借の保護規定が、占有屋の大義名分として利用されていたのよ」
建太郎「占有屋？」
胡桃「抵当権が実行された後も抵当不動産に居座って、買受人や利害関係人に対して、法外な立ち退き料を要求する人たちよ。もちろん、そんな輩がいたら、旧法にある通り、『但し其の賃貸借が抵当権者に損害を及ぼすときは、裁判所は抵当権者の請求に因り、其の解除を命じることを得。』なんだけども、裁判をするには、時間もお金もかかる。それならばいっその事、占有屋に金を払って、出ていってもらった方が、手っ取り早いだろうということになってしまうわけね」
建太郎「へえ。そんな職業もあるのか。引き籠りでもできそうだな」
胡桃「職業ではないわよ。占有屋がのさばるのを許さないということで法改正が行われたのよ。今は、抵当権に対抗できない賃借人には、六か月間の立ち退き猶予が認められているにすぎないわ。それに、建物の使用をしたことの対価を支払わない時は、その猶予さえも認められていないのよ」
建太郎「なるほど、そういう経緯があったのか」
胡桃「というわけで答えは？」
建太郎「４だね」
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