宅建士試験過去問 権利関係 区分所有権 1－57 平成12年
建物の区分所有等に関する法律に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
１、区分所有者が管理者を選任する場合は、集会の決議の方法で決することが必要で、規約によっても、それ以外の方法による旨定めることはできない。
２、建物の価格の二分の一以下に相当する部分が滅失した場合において、滅失した共用部分を復旧するときは、集会の決議の方法で決することが必要で、規約によっても、それ以外の方法による旨定めることはできない。
３、共用部分の変更(その形状または効用の著しい変更を伴わないものを除く)は、集会の決議の方法で決することが必要で、規約によっても、それ以外の方法による旨定めることはできない。
４、管理者をその職務に関し、区分所有者のために原告又は被告とする場合は、集会の決議の方法で決することが必要で、規約によっても、それ以外の方法による旨定めることはできない。
建太郎「うわっ。区分所有法の問題か。やっかいだよな」
胡桃「何がやっかいなのかしら」
建太郎「だって、条文を細かく覚えていないと解けないじゃん」
胡桃「逆にいえば、条文さえ覚えていれば、解けるということよ。得点源にすべきだわ。まず、１から見ていくわよ」
建太郎「管理者の選任は、特に重要なことではないから、集会の決議じゃなくてもできるんじゃないかな？」
胡桃「そうね。常識でも判断できてしまうわね。建物の区分所有等に関する法律の条文をチェックするわよ」
（選任及び解任）
第二十五条 区分所有者は、規約に別段の定めがない限り集会の決議によつて、管理者を選任し、又は解任することができる。
２ 管理者に不正な行為その他その職務を行うに適しない事情があるときは、各区分所有者は、その解任を裁判所に請求することができる。
胡桃「規約に別段の定めがない限りとあるわね。逆にいえば、規約で、選任方法を別途定めることができるということだわ。それが分かれば、選択肢１の正誤は判断できるわね。次、２はどうかしら？」
建太郎「建物の価格の二分の一以下に相当する部分が滅失というのがポイントだよね。二分の一以下なら、集会の決議の方法によらず、復旧させることができるんじゃなかった？」
胡桃「そうね。条文をチェックよ」
（建物の一部が滅失した場合の復旧等）
第六十一条 建物の価格の二分の一以下に相当する部分が滅失したときは、各区分所有者は、滅失した共用部分及び自己の専有部分を復旧することができる。ただし、共用部分については、復旧の工事に着手するまでに第三項、次条第一項又は第七十条第一項の決議があつたときは、この限りでない。
２ 前項の規定により共用部分を復旧した者は、他の区分所有者に対し、復旧に要した金額を第十四条に定める割合に応じて償還すべきことを請求することができる。
３ 第一項本文に規定する場合には、集会において、滅失した共用部分を復旧する旨の決議をすることができる。
４ 前三項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。
５ 第一項本文に規定する場合を除いて、建物の一部が滅失したときは、集会において、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数で、滅失した共用部分を復旧する旨の決議をすることができる。
６ 前項の決議をした集会の議事録には、その決議についての各区分所有者の賛否をも記載し、又は記録しなければならない。
７ 第五項の決議があつた場合において、その決議の日から二週間を経過したときは、次項の場合を除き、その決議に賛成した区分所有者（その承継人を含む。以下この条において「決議賛成者」という。）以外の区分所有者は、決議賛成者の全部又は一部に対し、建物及びその敷地に関する権利を時価で買い取るべきことを請求することができる。この場合において、その請求を受けた決議賛成者は、その請求の日から二月以内に、他の決議賛成者の全部又は一部に対し、決議賛成者以外の区分所有者を除いて算定した第十四条に定める割合に応じて当該建物及びその敷地に関する権利を時価で買い取るべきことを請求することができる。
８ 第五項の決議の日から二週間以内に、決議賛成者がその全員の合意により建物及びその敷地に関する権利を買い取ることができる者を指定し、かつ、その指定された者（以下この条において「買取指定者」という。）がその旨を決議賛成者以外の区分所有者に対して書面で通知したときは、その通知を受けた区分所有者は、買取指定者に対してのみ、前項前段に規定する請求をすることができる。
９ 買取指定者が第七項前段に規定する請求に基づく売買の代金に係る債務の全部又は一部の弁済をしないときは、決議賛成者（買取指定者となつたものを除く。以下この項及び第十三項において同じ。）は、連帯してその債務の全部又は一部の弁済の責めに任ずる。ただし、決議賛成者が買取指定者に資力があり、かつ、執行が容易であることを証明したときは、この限りでない。
１０ 第五項の集会を招集した者（買取指定者の指定がされているときは、当該買取指定者）は、決議賛成者以外の区分所有者に対し、四月以上の期間を定めて、第七項前段に規定する請求をするか否かを確答すべき旨を書面で催告することができる。
１１ 前項に規定する催告を受けた区分所有者は、前項の規定により定められた期間を経過したときは、第七項前段に規定する請求をすることができない。
１２ 第五項に規定する場合において、建物の一部が滅失した日から六月以内に同項、次条第一項又は第七十条第一項の決議がないときは、各区分所有者は、他の区分所有者に対し、建物及びその敷地に関する権利を時価で買い取るべきことを請求することができる。
１３ 第二項、第七項、第八項及び前項の場合には、裁判所は、償還若しくは買取りの請求を受けた区分所有者、買取りの請求を受けた買取指定者又は第九項本文に規定する債務について履行の請求を受けた決議賛成者の請求により、償還金又は代金の支払につき相当の期限を許与することができる。
※（建替え決議）
第六十二条 集会においては、区分所有者及び議決権の各五分の四以上の多数で、建物を取り壊し、かつ、当該建物の敷地若しくはその一部の土地又は当該建物の敷地の全部若しくは一部を含む土地に新たに建物を建築する旨の決議（以下「建替え決議」という。）をすることができる。
※団地内の建物の一括建替え決議）
第七十条 団地内建物の全部が専有部分のある建物であり、かつ、当該団地内建物の敷地（団地内建物が所在する土地及び第五条第一項の規定により団地内建物の敷地とされた土地をいい、これに関する権利を含む。以下この項及び次項において同じ。）が当該団地内建物の区分所有者の共有に属する場合において、当該団地内建物について第六十八条第一項（第一号を除く。）の規定により第六十六条において準用する第三十条第一項の規約が定められているときは、第六十二条第一項の規定にかかわらず、当該団地内建物の敷地の共有者である当該団地内建物の区分所有者で構成される第六十五条に規定する団体又は団地管理組合法人の集会において、当該団地内建物の区分所有者及び議決権の各五分の四以上の多数で、当該団地内建物につき一括して、その全部を取り壊し、かつ、当該団地内建物の敷地（これに関する権利を除く。以下この項において同じ。）若しくはその一部の土地又は当該団地内建物の敷地の全部若しくは一部を含む土地（第三項第一号においてこれらの土地を「再建団地内敷地」という。）に新たに建物を建築する旨の決議（以下この条において「一括建替え決議」という。）をすることができる。ただし、当該集会において、当該各団地内建物ごとに、それぞれその区分所有者の三分の二以上の者であつて第三十八条に規定する議決権の合計の三分の二以上の議決権を有するものがその一括建替え決議に賛成した場合でなければならない。
建太郎「ちょっと待て！なんだこの長ったらしい条文は！読めねえよ！」
胡桃「これくらいで音を上げていたら、法令上の制限を暗記できないわよ。この程度の条文くらい一通り、目を通しなさい！」
建太郎「まじかよ……！」
胡桃「とりあえず、この問題に関係ある部分を抽出するわよ」
第六十一条 建物の価格の二分の一以下に相当する部分が滅失したときは、各区分所有者は、滅失した共用部分及び自己の専有部分を復旧することができる。ただし、共用部分については、復旧の工事に着手するまでに第三項、次条第一項又は第七十条第一項の決議があつたときは、この限りでない。
胡桃「要するに、各区分所有者が勝手に復旧することができる。ということね。尤も、集会の決議が先に行われれば、その決議によることは言うまでもないわ」
建太郎「ＯＫ」
胡桃「次、３はどうかしら？」
建太郎「これは、カッコ書きの中にさりげなく書かれていることがポイントだよな。つまり、共用部分の著しい変更を行うということだろ。住民の全員に影響することだから、当然、集会の決議で決めなければならないんだよな」
胡桃「そうね。というよりも、条文そのままの出題なのよ」
（共用部分の変更）
第十七条 共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議で決する。ただし、この区分所有者の定数は、規約でその過半数まで減ずることができる。
２ 前項の場合において、共用部分の変更が専有部分の使用に特別の影響を及ぼすべきときは、その専有部分の所有者の承諾を得なければならない。
胡桃「この条文を覚えていなくても、常識で考えて、住民全員に影響しそうなことだから、集会の決議が必要だなって判断できるわよね」
建太郎「そうだな」
胡桃「次、４はどうかしら？」
建太郎「これは、マンションの管理規約に書かれていそうな文章じゃん。『管理者は、区分所有者のために原告又は被告となることができる』みたいな？」
胡桃「そうね。条文をチェックするわよ」
（権限）
第二十六条 管理者は、共用部分並びに第二十一条に規定する場合における当該建物の敷地及び附属施設（次項及び第四十七条第六項において「共用部分等」という。）を保存し、集会の決議を実行し、並びに規約で定めた行為をする権利を有し、義務を負う。
２ 管理者は、その職務に関し、区分所有者を代理する。第十八条第四項（第二十一条において準用する場合を含む。）の規定による損害保険契約に基づく保険金額並びに共用部分等について生じた損害賠償金及び不当利得による返還金の請求及び受領についても、同様とする。
３ 管理者の代理権に加えた制限は、善意の第三者に対抗することができない。
４ 管理者は、規約又は集会の決議により、その職務（第二項後段に規定する事項を含む。）に関し、区分所有者のために、原告又は被告となることができる。
５ 管理者は、前項の規約により原告又は被告となつたときは、遅滞なく、区分所有者にその旨を通知しなければならない。この場合には、第三十五条第二項から第四項までの規定を準用する。
胡桃「４項ね。『規約又は集会の決議により』とあるのを読み取れるわね？」
建太郎「ＯＫ。規約で定めてもいいということだよね」
胡桃「というわけで答えはどれかしら？」
建太郎「３だね」
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