宅建士試験過去問 権利関係 解除 2－24 平成21年 / 宅建はライトノベル小説で勉強しよう
売主Ａは、買主Ｂとの間で甲土地の売買契約を締結し、代金の三分の二の支払いと引き換えに、所有権移転登記手続きと引き渡しを行った。その後、Ｂが残代金を支払わないので、Ａは適法に甲土地の売買契約を解除した。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば正しいものはどれか。
１、Ａの解除前に、ＢがＣに甲土地を売却し、ＢからＣに対する所有権移転登記が為されている時は、ＢのＡに対する代金債務につき、不履行があったことをＣが知っていた場合においても、Ａは解除に基づく甲土地の所有権をＣに対して主張できない。
２、Ｂは、甲土地を現状有姿の状態でＡに返還し、かつ、移転登記を抹消すれば、引き渡しを受けていた間に、甲土地を貸駐車場として収益を上げていた時でも、Ａに対してその利益を償還すべき義務はない。
３、Ｂは、自らの債務不履行で解除されたので、Ｂの原状回復義務を先に履行しなければならず、Ａの受領済み代金返還義務との同時履行の抗弁権を主張することはできない。
４、Ａは、Ｂが契約解除後、遅滞なく原状回復義務を履行すれば、契約締結後、原状回復義務履行時までの間に甲土地の価格が下落して損害を被った場合でも、Ｂに対して、損害賠償を請求することはできない。
胡桃「これは条文レベルの基本的な問題だわね」
建太郎「えっ。そうなのか？よく分からない選択肢もあるけど」
胡桃「知らない選択肢があっても、基本を押さえていれば、正解がどれかは分かるはずよ」
胡桃「まず、売主Ａが契約解除を行うとどうなるか分かるわね？」
建太郎「売主Ａも買主Ｂも、原状回復義務を負うんだよな。つまり、売主Ａは代金を返還しなければならないし、買主Ｂは、甲土地を明け渡して、登記も抹消しなければならない」
胡桃「条文を確認しておくわよ」
（解除の効果）
第五百四十五条 当事者の一方がその解除権を行使したときは、各当事者は、その相手方を原状に復させる義務を負う。ただし、第三者の権利を害することはできない。
２ 前項本文の場合において、金銭を返還するときは、その受領の時から利息を付さなければならない。
３ 解除権の行使は、損害賠償の請求を妨げない。
胡桃「それをふまえた上で、１はどう考えるべきかしら？」
建太郎「契約解除前の第三者の問題だよな。ただし書きにある通り、第三者の権利を害することはできないとされている。つまり、契約解除前に甲土地を買ったＣに対しては、Ａは契約解除を主張することができない」
胡桃「Ｃは善意悪意を問わずに保護されるのかしら？」
建太郎「善意悪意は問わないけど、権利保護要件としての登記を備えていなければならないんだよな」
胡桃「それじゃあ、契約解除後に、ＢがＣに甲土地を売却した場合はどうなるかしら？」
建太郎「契約解除後は、ＢからＡへの契約解除による原状回復とＢからＣへの売買による所有権移転が並立する形になるね。つまり、Ｂを起点にして二重売買が為されたのと同様の関係になるから、対抗問題になる」
（不動産に関する物権の変動の対抗要件）
第百七十七条 不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法 （平成十六年法律第百二十三号）その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。
建太郎「だから、対抗要件としての登記を先に備えた方が、勝つわけだね」
胡桃「その通りよ。次、２はどうかしら？」
建太郎「これがよく分からないんだよな。お互いに原状回復義務を負うのは分かるけど、収益まで返還しないといけないのか？」
胡桃「第五百四十五条の２項を読んでみてくれる？」
建太郎「うん？『前項本文の場合において、金銭を返還するときは、その受領の時から利息を付さなければならない。』ということは、売主Ａは、受け取った売買代金に利息をつけて返還しなければならないということか？」
胡桃「そうよ。一方、買主Ｂは、何を返還するのかしら？」
建太郎「甲土地を返還する……だけでは、不公平なのか？」
胡桃「不公平だと分かるでしょ。甲土地で収益を上げていたならば、収益も返還すべきだということになると思わない？」
建太郎「そうだな。そうしないと均衡がとれないことになる」
胡桃「判例も、返還すべきものは、受領物そのものだけでなく、解除されるまでの間、使用収益した利益にも及ぶとしているわ。覚えておいてね」
建太郎「ＯＫ」
胡桃「３はどうかしら？」
建太郎「解除による原状回復義務は、同時履行の関係にあるんだよな」
（契約の解除と同時履行）
第五百四十六条 第五百三十三条の規定は、前条の場合について準用する。
※（同時履行の抗弁）
第五百三十三条 双務契約の当事者の一方は、相手方がその債務の履行を提供するまでは、自己の債務の履行を拒むことができる。ただし、相手方の債務が弁済期にないときは、この限りでない。
建太郎「たとえ、自らの債務不履行が理由で解除されたとしても、ＢはＡに対して同時履行の抗弁を主張できる」
胡桃「そうね。４はどうかしら？」
建太郎「契約を解除しても損害を被っていれば、損害賠償請求ができるんじゃないの？」
胡桃「そうね。第五百四十五条３項にある通りだわ。というわけで答えはどれかしら？」
建太郎「１だね」
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●ライトノベル小説で学ぶ宅建士試験基本テキストシリーズは下記で公開しています
→ ライトノベル小説で学ぶ宅建士試験基本テキスト 権利関係１
→ ライトノベル小説で学ぶ宅建士試験基本テキスト 権利関係２
→ ライトノベル小説で学ぶ宅建士試験基本テキスト 権利関係３
→ ライトノベル小説で学ぶ宅建士試験基本テキスト 法令上の制限１
