宅建士試験過去問 権利関係 対抗問題 2－56 平成20年 / 宅建はライトノベル小説で勉強しよう
所有権がＡからＢに移転している旨が登記されている甲土地の売買契約に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば正しいものはどれか。
１、ＣはＢとの間で売買契約を締結して、所有権移転登記をしたが、甲土地の真の所有者はＡであって、Ｂが各種の書類を偽造して自らに登記を移していた場合、Ａは所有者であることをＣに対して主張できる。
２、ＤはＢとの間で売買契約を締結したが、ＡＢ間の所有権移転登記はＡとＢが通じてした仮装の売買契約に基づくものであった場合、ＤがＡＢ間の売買契約を知らず、知らないことに無過失であっても、Ｄが所有権移転登記を備えていなければ、Ａは所有者であることをＤに対して主張できる。
３、ＥはＢとの間で売買契約を締結したが、ＢＥ間の売買契約締結前にＡがＢの債務不履行を理由にＡＢ間の売買契約を解除していた場合、Ａが解除した旨の登記をしたか否かにかかわらず、Ａは所有者であることをＥに対して主張できる。
４、ＦはＢとの間で売買契約を締結して所有権移転登記をしたが、その後、ＡはＢの強迫を理由にＡＢ間の売買契約を取消した場合、ＦがＢによる強迫を知っていた時に限り、Ａは所有者であることをＦに対して主張できる。
胡桃「これも対抗問題に関する論点を寄せ集めにした問題だわね。もちろん、どの選択肢も基本的な問題だから、容易く正答できるわね」
建太郎「うん。確かに簡単だな。宅建の問題が、どれもこれくらいの難易度だったらいいのになあ」
胡桃「前にも言ったけど、問題が簡単だということは合格ラインが上がるということよ」
建太郎「それは困る！」
胡桃「まず、１は何の問題か分かるわね」
建太郎「登記の公信力の問題だよな。真実の権利関係と異なる登記が為されていた場合、それを信用して取引した者は権利を取得できるのかどうかという問題。動産の場合は、占有に対して公信力があるとされている」
（即時取得）
第百九十二条 取引行為によって、平穏に、かつ、公然と動産の占有を始めた者は、善意であり、かつ、過失がないときは、即時にその動産について行使する権利を取得する。
建太郎「動産は、即時取得することができるけど、不動産の場合は、登記を信頼して取引しても、真実の権利と違う場合は、権利を取得できない。つまり、登記には公信力がないとされている」
胡桃「その通りよ。不動産登記制度の基本だから、しっかり押さえておいてね。２はどうかしら？」
建太郎「民法９４条２項の虚偽表示の問題だよな」
（虚偽表示）
第九十四条 相手方と通じてした虚偽の意思表示は、無効とする。
２ 前項の規定による意思表示の無効は、善意の第三者に対抗することができない。
建太郎「ＡＢ間の売買契約は、虚偽表示だから、本来無効だけども、Ａは、ＡＢ間の売買契約を知らず、知らないことに無過失のＤ、つまり、善意のＤに対しては、無効であることを主張できない」
胡桃「そうね。問題は、善意のＤが登記を備えていなくても、保護されるのかだけど？」
建太郎「判例によれば、善意のＤは登記を備えていなくても、保護されるんだよな」
胡桃「正解よ。３はどうかしら？」
建太郎「契約解除と第三者との関係についての問題だよな」
（解除の効果）
第五百四十五条 当事者の一方がその解除権を行使したときは、各当事者は、その相手方を原状に復させる義務を負う。ただし、第三者の権利を害することはできない。
２ 前項本文の場合において、金銭を返還するときは、その受領の時から利息を付さなければならない。
３ 解除権の行使は、損害賠償の請求を妨げない。
建太郎「契約解除前に、既に第三者に対して権利を移転していた場合は、第五百四十五条但書によって、所有権を主張することができなくなる」
胡桃「第三者が登記を備えていなかったとしてもかしら？」
建太郎「いや、第三者が登記を備えていない場合は、契約解除を主張することができるんだよな。つまり、第三者は、権利保護要件としての登記を備えていなければならないとされている」
胡桃「じゃあ、解除後の第三者との関係はどうなるかしら？」
建太郎「選択肢３の事例で言えば、Ｂを起点にして、契約解除によるＡへの所有権の移転と、売買契約によるＥへの所有権の移転が対抗関係になるんだよな」
（不動産に関する物権の変動の対抗要件）
第百七十七条 不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法 （平成十六年法律第百二十三号）その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。
建太郎「１７７条の対抗問題になるから、先に登記を備えた方が、権利を取得することになる。つまり、Ａは所有者であることをＥに対して主張するには登記を有していなければならない」
胡桃「その通りよ。４はどうかしら？」
建太郎「９６条の問題だよな」
（詐欺又は強迫）
第九十六条 詐欺又は強迫による意思表示は、取り消すことができる。
２ 相手方に対する意思表示について第三者が詐欺を行った場合においては、相手方がその事実を知っていたときに限り、その意思表示を取り消すことができる。
３ 前二項の規定による詐欺による意思表示の取消しは、善意の第三者に対抗することができない。
建太郎「詐欺による意思表示の取消しは、善意の第三者に対抗することができないとされているけど、強迫についてはそのような規定はない。つまり、強迫による意思表示の取消は、善意の第三者に対しても対抗することができる。つまり、Ｆが強迫を知らなかったとしても、Ａは所有者であることをＦに対して主張できる」
胡桃「その通りよ。というわけで答えは？」
建太郎「１だね」
宅建士(宅地建物取引士)資格試験の基本テキストです。
一般的な資格スクールのテキストとは違い、全文が小説形式で記されています。ライトノベル小説を読む感覚で、宅建士試験の勉強ができてしまうという画期的なテキストです。
入門書ではありません。宅建士試験で問われる項目はすべて網羅しており、一部は、司法書士試験、不動産鑑定士試験レベルの内容も含んでいます。シリーズを全巻読破すれば、宅建士試験に楽々合格できるレベルの知識が身に付きます。
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●ライトノベル小説で学ぶ宅建士試験基本テキストシリーズは下記で公開しています
→ ライトノベル小説で学ぶ宅建士試験基本テキスト 権利関係１
→ ライトノベル小説で学ぶ宅建士試験基本テキスト 権利関係２
→ ライトノベル小説で学ぶ宅建士試験基本テキスト 権利関係３
→ ライトノベル小説で学ぶ宅建士試験基本テキスト 法令上の制限１
→ ライトノベル小説で学ぶ宅建士試験基本テキスト 法令上の制限２
