宅建士試験過去問　宅地建物取引業法　媒介契約　1－39　平成16年 / 宅建はライトノベル小説で勉強しよう

宅地建物取引業者Ａが、Ｂ所有の宅地の売却の媒介依頼を受け、Ｂと専任媒介契約を締結した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば正しいものはどれか。

１、ＡがＢに交付した媒介契約書が国土交通大臣の定めた標準媒介契約約款に基づかない書面である場合、その旨の表示をしなければ、Ａは業務停止処分を受けることがある。
２、媒介契約の有効期間の満了に際し、ＢからＡに更新の申出があった場合、Ａは、更新を拒むことができない。
３、ＡがＢに宅地の価額について、意見を述べる際に、Ｂからその根拠を明らかにする旨の請求がなければ、Ａはその根拠を明らかにする必要はない。
４、媒介契約の締結に当たって、業務処理状況を５日に１回報告するという特約は無効である。

愛「これも簡単だぞ。即答しろ」
建太郎「おう」

建太郎「１だな」
愛「そうだ。まず、１から見ていくぞ」
建太郎「標準媒介契約約款に基づかない書面である場合、その旨の表示をしなければならないとされているんだよな」
愛「条文はどれだ」

（媒介契約）
第三十四条の二　宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買又は交換の媒介の契約（以下この条において「媒介契約」という。）を締結したときは、遅滞なく、次に掲げる事項を記載した書面を作成して記名押印し、依頼者にこれを交付しなければならない。
一　当該宅地の所在、地番その他当該宅地を特定するために必要な表示又は当該建物の所在、種類、構造その他当該建物を特定するために必要な表示
二　当該宅地又は建物を売買すべき価額又はその評価額
三　当該宅地又は建物について、依頼者が他の宅地建物取引業者に重ねて売買又は交換の媒介又は代理を依頼することの許否及びこれを許す場合の他の宅地建物取引業者を明示する義務の存否に関する事項
四　媒介契約の有効期間及び解除に関する事項
五　当該宅地又は建物の第五項に規定する指定流通機構への登録に関する事項
六　報酬に関する事項
七　その他国土交通省令・内閣府令で定める事項
２　宅地建物取引業者は、前項第二号の価額又は評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならない。
３　依頼者が他の宅地建物取引業者に重ねて売買又は交換の媒介又は代理を依頼することを禁ずる媒介契約（以下「専任媒介契約」という。）の有効期間は、三月を超えることができない。これより長い期間を定めたときは、その期間は、三月とする。
４　前項の有効期間は、依頼者の申出により、更新することができる。ただし、更新の時から三月を超えることができない。
５　宅地建物取引業者は、専任媒介契約を締結したときは、契約の相手方を探索するため、国土交通省令で定める期間内に、当該専任媒介契約の目的物である宅地又は建物につき、所在、規模、形質、売買すべき価額その他国土交通省令で定める事項を、国土交通省令で定めるところにより、国土交通大臣が指定する者（以下「指定流通機構」という。）に登録しなければならない。
６　前項の規定による登録をした宅地建物取引業者は、第五十条の六に規定する登録を証する書面を遅滞なく依頼者に引き渡さなければならない。
７　前項の宅地建物取引業者は、第五項の規定による登録に係る宅地又は建物の売買又は交換の契約が成立したときは、国土交通省令で定めるところにより、遅滞なく、その旨を当該登録に係る指定流通機構に通知しなければならない。
８　専任媒介契約を締結した宅地建物取引業者は、依頼者に対し、当該専任媒介契約に係る業務の処理状況を二週間に一回以上（依頼者が当該宅地建物取引業者が探索した相手方以外の者と売買又は交換の契約を締結することができない旨の特約を含む専任媒介契約にあつては、一週間に一回以上）報告しなければならない。
９　第三項から第六項まで及び前項の規定に反する特約は、無効とする。

建太郎「七号のその他国土交通省令・内閣府令で定める事項のことだよな。具体的には」

宅地建物取引業法施行規則
（媒介契約の書面の記載事項）
第十五条の七　法第三十四条の二第一項第七号の国土交通省令・内閣府令で定める事項は、次に掲げるものとする。
一　専任媒介契約にあつては、依頼者が他の宅地建物取引業者の媒介又は代理によつて売買又は交換の契約を成立させたときの措置
二　依頼者が売買又は交換の媒介を依頼した宅地建物取引業者が探索した相手方以外の者と売買又は交換の契約を締結することができない旨の特約を含む専任媒介契約（次条及び第十五条の九において「専属専任媒介契約」という。）にあつては、依頼者が当該相手方以外の者と売買又は交換の契約を締結したときの措置
三　依頼者が他の宅地建物取引業者に重ねて売買又は交換の媒介又は代理を依頼することを許し、かつ、他の宅地建物取引業者を明示する義務がある媒介契約にあつては、依頼者が明示していない他の宅地建物取引業者の媒介又は代理によつて売買又は交換の契約を成立させたときの措置
四　当該媒介契約が国土交通大臣が定める標準媒介契約約款に基づくものであるか否かの別

建太郎「四号に当該媒介契約が国土交通大臣が定める標準媒介契約約款に基づくものであるか否かの別とある通りだな」
愛「そうだ。それを表示しなかったらどうなるんだ？」

（指示及び業務の停止）
第六十五条
２　　国土交通大臣又は都道府県知事は、その免許を受けた宅地建物取引業者が次の各号のいずれかに該当する場合においては、当該宅地建物取引業者に対し、一年以内の期間を定めて、その業務の全部又は一部の停止を命ずることができる。
二　第三十四条の二第一項若しくは第二項（第三十四条の三において準用する場合を含む。）

建太郎「業務停止処分を受けることがあるということだよな」
愛「２はどうだ？」
建太郎「４項だな。『前項の有効期間は、依頼者の申出により、更新することができる。ただし、更新の時から三月を超えることができない。』とあるだけで、依頼者の申出があったら、必ず更新しなければならないとまでは、定められていないよな」
愛「そうだ。依頼者の申出は形成権じゃないということだ。３はどうだ？」
建太郎「２項だな。請求があろうとなかろうと、価額又は評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならない」
愛「４はどうだ？」
建太郎「８項だな。『二週間に一回以上（依頼者が当該宅地建物取引業者が探索した相手方以外の者と売買又は交換の契約を締結することができない旨の特約を含む専任媒介契約にあつては、一週間に一回以上）』とあるから、５日に１回報告するのはもちろん構わない」
愛「簡単すぎる問題だったな。次行くぞ！」

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