宅建士試験過去問　宅地建物取引業法　業者自ら売主となる売買契約　1－53　平成17年 / 宅建はライトノベル小説で勉強しよう

宅地建物取引業者Ａが自ら売主として、マンション(販売価格３０００万円)の売買契約を締結した場合に関する次の記述のうち、民法及び宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

１、Ａは、宅地建物取引業者であるＢとの売買契約の締結に際して、当事者の債務不履行を理由とする契約解除に伴う損害賠償の予定額を１２００万円とする特約を定めた。この特約は無効である。
２、Ａは、宅地建物取引業者でないＣとの売買契約締結に際して、当事者の債務不履行を理由とする契約解除に伴う損害賠償額の予定額を１２００万円とする特約を定めることができる。
３、Ａは、宅地建物取引業者であるＤとの売買契約締結に際して、当事者の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額の定めをしなかった場合、実際に生じた損害額１０００万円を立証により請求することができる。
４、Ａは、宅地建物取引業者でないＥとの売買契約締結に際して、当事者の債務不履行を理由とする契約解除に伴う損害賠償の予定額を６００万円。それとは別に、違約金を６００万円とする特約を定めた。これらの特約はすべて無効である。

愛「これは、たった二つの条文を知っているだけで解ける問題だ。分かるな？」
建太郎「おう。いろいろと設定があるけど、聞いていることは単純なことだな」

愛「答えはどれだ？」
建太郎「３だな」
愛「まず、二つの条文とはなんだ？ピックアップしてみろ」

（損害賠償額の予定等の制限）
第三十八条　宅地建物取引業者がみずから売主となる宅地又は建物の売買契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、又は違約金を定めるときは、これらを合算した額が代金の額の十分の二をこえることとなる定めをしてはならない。
２　前項の規定に反する特約は、代金の額の十分の二をこえる部分について、無効とする。

（適用の除外）
第七十八条　この法律の規定は、国及び地方公共団体には、適用しない。
２　第三十三条の二及び第三十七条の二から第四十三条までの規定は、宅地建物取引業者相互間の取引については、適用しない。

建太郎「この二つだな」
愛「その条文を頭に叩き込んだうえで、１から見ていくぞ」
建太郎「１は業者間取引だから、第三十八条は適用されない」
愛「２はどうだ？」
建太郎「損害賠償額の予定等の額は、代金の額の十分の二に制限される。販売価格３０００万円だから、６００万円だな」
愛「そうだ。３はどうだ？」
建太郎「損害賠償の予定額の定めをしなかった場合は、民法の原則に戻るんだよな」

民法
（債務不履行による損害賠償）
第四百十五条　債務者がその債務の本旨に従った履行をしないときは、債権者は、これによって生じた損害の賠償を請求することができる。債務者の責めに帰すべき事由によって履行をすることができなくなったときも、同様とする。

（損害賠償の範囲）
第四百十六条　債務の不履行に対する損害賠償の請求は、これによって通常生ずべき損害の賠償をさせることをその目的とする。
２　特別の事情によって生じた損害であっても、当事者がその事情を予見し、又は予見することができたときは、債権者は、その賠償を請求することができる。

（賠償額の予定）
第四百二十条　当事者は、債務の不履行について損害賠償の額を予定することができる。この場合において、裁判所は、その額を増減することができない。
２　賠償額の予定は、履行の請求又は解除権の行使を妨げない。
３　違約金は、賠償額の予定と推定する。

第四百二十一条　前条の規定は、当事者が金銭でないものを損害の賠償に充てるべき旨を予定した場合について準用する。

愛「４はどうだ？」
建太郎「損害賠償の額と違約金を別に定めた場合でも、『合算した額が代金の額の十分の二をこえることとなる定めをしてはならない』とされているんだよな」
愛「やたらと設定が多い割には、簡単な問題だったな。次行くぞ」

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