宅建士試験過去問　宅地建物取引業法　瑕疵担保責任　1－60　平成9年 / 宅建はライトノベル小説で勉強しよう

宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として、宅地建物取引業者ではないＢと建物の売買契約を締結した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば正しいものはどれか。なお、建物の引き渡しの日は、契約締結の日の一月後とする。

１、Ａが担保責任を負う期間は建物の引き渡しの日から２年間とし、Ｂは、その期間内に契約の解除をすることはできないが、損害賠償請求をすることができる旨の特約は無効である。
２、建物に隠れた瑕疵があった場合でも、その瑕疵がＡの責めに帰すものでないとき、Ａは担保責任を負わない旨の特約は有効である。
３、Ａが担保責任を負う期間は、契約締結の日から２年間とし、Ｂはその期間内に瑕疵修補請求権も行使できる旨の特約は有効である。
４、Ａが担保責任を負う期間は、建物の引き渡しの日から、１年間とする旨の特約は無効であり、Ａは引き渡しの日から２年間担保責任を負う。

愛「この問題は、たった一つの条文を知っていれば解ける問題だ」
建太郎「おう」

愛「答えはどれだ？」
建太郎「１だな」
愛「条文は？」

（瑕疵担保責任についての特約の制限）
第四十条　宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物の瑕疵を担保すべき責任に関し、民法（明治二十九年法律第八十九号）第五百七十条において準用する同法第五百六十六条第三項に規定する期間についてその目的物の引渡しの日から二年以上となる特約をする場合を除き、同条に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならない。
２　前項の規定に反する特約は、無効とする。

※民法
（地上権等がある場合等における売主の担保責任）
第五百六十六条　売買の目的物が地上権、永小作権、地役権、留置権又は質権の目的である場合において、買主がこれを知らず、かつ、そのために契約をした目的を達することができないときは、買主は、契約の解除をすることができる。この場合において、契約の解除をすることができないときは、損害賠償の請求のみをすることができる。
２　前項の規定は、売買の目的である不動産のために存すると称した地役権が存しなかった場合及びその不動産について登記をした賃貸借があった場合について準用する。
３　前二項の場合において、契約の解除又は損害賠償の請求は、買主が事実を知った時から一年以内にしなければならない。

（売主の瑕疵担保責任）
第五百七十条　売買の目的物に隠れた瑕疵があったときは、第五百六十六条の規定を準用する。ただし、強制競売の場合は、この限りでない。

建太郎「特約をする場合は、『目的物の引渡しの日から二年以上となる特約』だけが有効なんだよな」
愛「それを踏まえたうえで１から見ていくぞ」
建太郎「１は、契約の解除を制限しているから、不利な特約ということになる。だから無効」
愛「２はどうだ？」
建太郎「瑕疵担保責任は無過失責任だから、売主に過失がある場合に限定することは買主から見て、不利な特約だから無効」
愛「３はどうだ？」
建太郎「期間の起算点は契約締結の日じゃなくて、引渡しの日からにしなければならないよな。設問では、契約締結と引き渡しを同時にしているわけではない。『建物の引き渡しの日は、契約締結の日の一月後とする。』とある。契約締結から二年間だと、期間が短くなるから無効」
愛「４はどうだ？」
建太郎「特約が無効になった場合は、民法の原則に戻るんだよな？」
愛「そうだ。だから、瑕疵を知った時から一年以内になるんだぞ」
建太郎「おう」

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