宅建士試験過去問　宅地建物取引業法　瑕疵担保責任　1－61　平成4年 / 宅建はライトノベル小説で勉強しよう

宅地建物取引業者Ａが自ら売主として、マンション(価格１億７千万円)の売買契約を宅地建物取引業者でない買主Ｂと締結した場合の特約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に反しないものはどれか。

１、手付は１５００万円としたが、Ｂは一括して支払えないというので、５００万円ずつ三回に分割して支払うこととした。
２、手付は契約の成立を証するものとして３０万円とし、Ｂの契約解除については、このほかに１０００万円支払わなければ、することができないこととした。
３、手付は、解約手付として３０００万円とし、Ａが契約の履行を完了するまでは、Ｂは手付を放棄して、契約の解除をすることができることとした。
４、ＡＢ双方の債務不履行による契約解除に関し、違約金については、２５００万円とし、別に損害賠償額の予定として、１０００万円とすることとした。

愛「これも簡単だ。即答しろ」
建太郎「おう」

建太郎「答えは３だな」
愛「設問の場合、手付金はいくらまで受け取れるんだ？」

（手附の額の制限等）
第三十九条　宅地建物取引業者は、みずから売主となる宅地又は建物の売買契約の締結に際して、代金の額の十分の二をこえる額の手附を受領することができない。
２　宅地建物取引業者が、みずから売主となる宅地又は建物の売買契約の締結に際して手附を受領したときは、その手附がいかなる性質のものであつても、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主はその手附を放棄して、当該宅地建物取引業者はその倍額を償還して、契約の解除をすることができる。
３　前項の規定に反する特約で、買主に不利なものは、無効とする。

建太郎「代金の額の十分の二までだな。ええっと……１億７千万円の十分の二は……」
愛「おら！暗算しろ！」
建太郎「ちょっと待て……。ええっと……」
愛「この程度の算数もできないのか！」
建太郎「分かったぞ！３４００万円だ！」
愛「おせえんだよ！」
ポカ！
建太郎「痛てええ！」
愛「それを踏まえたうえで、１から見ていくぞ」
建太郎「１は、分割払いか……。これはダメなんだっけ」
愛「だめだ。次の条文に書かれていることだぞ」

（業務に関する禁止事項）
第四十七条　宅地建物取引業者は、その業務に関して、宅地建物取引業者の相手方等に対し、次に掲げる行為をしてはならない。
一　宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の契約の締結について勧誘をするに際し、又はその契約の申込みの撤回若しくは解除若しくは宅地建物取引業に関する取引により生じた債権の行使を妨げるため、次のいずれかに該当する事項について、故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為
イ　第三十五条第一項各号又は第二項各号に掲げる事項
ロ　第三十五条の二各号に掲げる事項
ハ　第三十七条第一項各号又は第二項各号（第一号を除く。）に掲げる事項
ニ　イからハまでに掲げるもののほか、宅地若しくは建物の所在、規模、形質、現在若しくは将来の利用の制限、環境、交通等の利便、代金、借賃等の対価の額若しくは支払方法その他の取引条件又は当該宅地建物取引業者若しくは取引の関係者の資力若しくは信用に関する事項であつて、宅地建物取引業者の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすこととなるもの
二　不当に高額の報酬を要求する行為
三　手付について貸付けその他信用の供与をすることにより契約の締結を誘引する行為

愛「分割払いにするということは、手付について貸付けその他信用の供与をしていることになるんだ。テキストで勉強しただろ」
建太郎「あっ。そうだったな」
愛「２はどうだ？」
建太郎「こんな特約は認められない？」
愛「ああ。認められない。まず、『契約の成立を証するものとして３０万円』とする。この意味は分かるか？」
建太郎「証約手付だったな」
愛「手付を証約手付の意味で支払うこととしたとしても、解約手付とみなされるんだ」
建太郎「ということは、買主から契約解除するには、３０万円を放棄するだけでいいと」
愛「そうだ。それより不利な特約は認められない」
建太郎「なるほどな」
愛「３はどうだ？」
建太郎「その通りでいいよな」
愛「４はどうだ？」
建太郎「違約金の額も合計で、代金の額の十分の二をこえてはいけないんだよな」

（損害賠償額の予定等の制限）
第三十八条　宅地建物取引業者がみずから売主となる宅地又は建物の売買契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、又は違約金を定めるときは、これらを合算した額が代金の額の十分の二をこえることとなる定めをしてはならない。
２　前項の規定に反する特約は、代金の額の十分の二をこえる部分について、無効とする。

愛「そうだ。簡単だっただろ」
建太郎「おう……」

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