宅建士試験過去問　宅地建物取引業法　手付金　1－63　平成17年 / 宅建はライトノベル小説で勉強しよう

宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として、宅地建物取引業者ではないＢに宅地(造成工事完了済み)を分譲する場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に反しないものはどれか。
なお、造成宅地の分譲価格は４０００万円とする。

１、Ａは、手付金として４００万円をＢから受領したが、保全措置を講じなかった。
２、Ａは、手付金１００万円をＢから受領した後、中間金として、６００万円を受領したが、中間金６００万円についてのみ保全措置を講じた。
３、ＡとＢは、「瑕疵担保責任を負うべき期間は、当該物件の売買契約を締結してから２年間とする」旨の特約を定めた。
４、ＡとＢは、「宅地に隠れた瑕疵があった場合でも、その瑕疵がＡの責めに帰すものではないときは、Ａは担保責任を負わない」旨の特約を定めた。

愛「まるでクイズみたいな問題だぞ。即答しろ」
建太郎「おう」

建太郎「答えは１だな」
愛「条文の根拠は？」
建太郎「手付金は代金の額の十分の一、１０００万円までならば、保全措置を講じなくてもいいことになっている」

（手付金等の保全）抜粋
第四十一条　宅地建物取引業者は、宅地の造成又は建築に関する工事の完了前において行う当該工事に係る宅地又は建物の売買で自ら売主となるものに関しては、次の各号のいずれかに掲げる措置を講じた後でなければ、買主から手付金等（代金の全部又は一部として授受される金銭及び手付金その他の名義をもつて授受される金銭で代金に充当されるものであつて、契約の締結の日以後当該宅地又は建物の引渡し前に支払われるものをいう。以下同じ。）を受領してはならない。ただし、当該宅地若しくは建物について買主への所有権移転の登記がされたとき、買主が所有権の登記をしたとき、又は当該宅地建物取引業者が受領しようとする手付金等の額（既に受領した手付金等があるときは、その額を加えた額）が代金の額の百分の五以下であり、かつ、宅地建物取引業者の取引の実情及びその取引の相手方の利益の保護を考慮して政令で定める額以下であるときは、この限りでない。

第四十一条の二　宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買（前条第一項に規定する売買を除く。）に関しては、同項第一号若しくは第二号に掲げる措置を講じた後又は次の各号に掲げる措置をいずれも講じた後でなければ、買主から手付金等を受領してはならない。ただし、当該宅地若しくは建物について買主への所有権移転の登記がされたとき、買主が所有権の登記をしたとき、又は当該宅地建物取引業者が受領しようとする手付金等の額（既に受領した手付金等があるときは、その額を加えた額）が代金の額の十分の一以下であり、かつ、宅地建物取引業者の取引の実情及びその取引の相手方の利益の保護を考慮して政令で定める額以下であるときは、この限りでない。

宅地建物取引業法施行令
第三条の三　法第四十一条第一項ただし書及び第四十一条の二第一項ただし書の政令で定める額は、千万円とする。

愛「第四十一条と第四十一条の二の違いはなんだ？」
建太郎「第四十一条は、工事の完了前に行われる売買についての規定。第四十一条の二は工事完了後の規定だな。手付金の保全が必要なラインが異なる。代金の額の百分の五以下と代金の額の十分の一以下となっている」
愛「なんで、１０００万円までなら、保全措置を講じなくていいんだ？」
建太郎「営業保証金の額が最低でも１０００万円だからだよな」
愛「２はどうだ？」
建太郎「手付金も中間金も保全措置を講じなければならないんだよな」
愛「３はどうだ？」
建太郎「引き渡しの時から２年ならＯＫだけど、契約の時から２年とするのはダメだよな」

（瑕疵担保責任についての特約の制限）
第四十条　宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物の瑕疵かしを担保すべき責任に関し、民法（明治二十九年法律第八十九号）第五百七十条において準用する同法第五百六十六条第三項に規定する期間についてその目的物の引渡しの日から二年以上となる特約をする場合を除き、同条に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならない。
２　前項の規定に反する特約は、無効とする。

愛「４はどうだ？」
建太郎「こんな特約が認められるわけがない」
愛「簡単すぎる問題だったな。次行くぞ」

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