宅建士試験過去問 権利関係 物権変動 1－72 平成15年
Ａは、自己所有の甲地をＢに売却し、引き渡したが、Ｂは、まだ、所有権移転登記を行っていない。この場合、民法の規定および判例によれば、次の記述のうち、誤っているものはどれか。
１、ＣがＡＢ間の売買の事実を知らずに、Ａから甲地を買い受け、所有権移転登記を得た場合、ＣはＢに対して、甲地の所有権を主張することができる。
２、Ｄが、Ｂを欺き、著しく高く売りつける目的で、Ｂが所有権移転登記を行っていないことに乗じて、Ａから甲地を買い受け、所有権移転登記を得た場合、ＤはＢに対して、甲地の所有権を主張することができない。
３、Ｅが、甲地に抵当権を設定して登記を得た場合でも、その後、Ｂが所有権移転登記を得てしまえば、以後、ＥはＢに対して、甲地に抵当権を設定したことを主張することができない。
４、ＡとＦが通謀して甲地をＡからＦに仮装譲渡し、所有権移転登記を得た場合、Ｂは登記なくとも、Ｆに対して、甲地の所有権を主張することができる。
胡桃「これは、簡単な問題よね」
建太郎「簡単すぎて、これが本当に正解なのか、疑心暗鬼になってしまうような問題だよな」
胡桃「まず、不動産の物権変動の問題を解くためのコツから確認しておくわよ」
建太郎「問題を解くためのコツ？」
宅建士試験過去問 権利関係 物権変動 1－71 平成7年
Ａの所有する土地をＢが取得した後、Ｂが移転登記をする前に、ＣがＡから登記を移転した場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、ＢがＣに対して登記がなければ土地の所有権を主張できないものはどれか。
１、ＢがＡから購入した後、ＡがＣに仮装譲渡し、登記をＣ名義に移転した場合
２、ＢがＡから購入した後、ＣがＢに強迫して登記の申請を妨げ、ＣがＡから購入して登記をＣ名義に移転した場合
３、ＢがＡから購入し、登記手続きをＣに委任したところ、Ｃが登記をＣ名義に移転した場合
４、Ｂの取得時効が完成した後、ＡがＣに売却し、登記をＣ名義に移転した場合
胡桃「これも簡単な問題だわね。対抗要件に関する条文レベルの出題だわ」
建太郎「ああ。だけど、ＡだのＢだのＣだのと、まるで数学の問題みたいで混乱するじゃないか」
胡桃「ごちゃごちゃ言わないで、根気よく解くのよ」
宅建士試験過去問 権利関係 賃貸借 1－70 平成16年
ＡはＢに対し甲建物を月２０万円で賃貸し、ＢはＡの承諾を得たうえで、甲建物の一部をＣに対し月１０万円で転貸している。この場合、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、誤っているものはどれか。
１、転借人Ｃは、賃貸人Ａに対しても、月１０万円の範囲で賃料支払い債務を直接に負担する。
２、賃貸人Ａは、ＡＢ間の賃貸借契約が期間の満了によって終了するときは、転借人Ｃに対し、その旨の通知をしなければ、賃貸借契約の終了をＣに対し、対抗することができない。
３、ＡＢ間で賃貸借契約を合意解除しても、転借人Ｃに不信な行為があるなどの特段の事情がない限り、賃貸人Ａは、転借人Ｃに対し、明渡を請求することはできない。
４、賃貸人ＡがＡＢ間の賃貸借契約を賃料不払いを理由に解除する場合は、転借人Ｃに通知等をして賃料をＢに代わって支払う機会を与えなければならない。
胡桃「転貸借契約に関する基本的な問題だわね」
建太郎「基本的な問題なのか？よく分からない選択肢もあるけど」
胡桃「もちろん条文だけでなく判例も混じっているわね。でもいずれも基本的な判例よ」
宅建士試験過去問 権利関係 物権変動 1－69 平成16年
Ａは、自己所有の建物をＢに売却したが、Ｂは、まだ所有権移転登記を行っていない。この場合、民法の規定及び判例によれば、次の記述のうち、誤っているものはどれか。
１、Ｃが何らの権限もなく、この建物を不法占拠している場合、Ｂは、Ｃに対し、この建物の所有権を対抗でき、明渡を請求できる。
２、Ｄが、Ａからこの建物を賃借し、引き渡しを受けて、適法に占有している場合、Ｂは、Ｄに対し、この建物の所有権を対抗でき、賃貸人たる地位を主張できる。
３、この建物がＡとＥとの持分二分の一ずつの共有であり、Ａが自己の持分をＢに売却した場合、ＢはＥに対し、この建物の持分の取得を対抗できない。
４、Ａはこの建物をＦから買い受け、ＦからＡに対する所有権移転登記がまだ行われていない場合、ＢはＦに対し、この建物の所有権を対抗できる。
胡桃「これは、対抗要件に関する問題。宅建をはじめとした不動産関係の資格試験では、もっとも重要な論点だわ」
建太郎「そうだろうけど、これって、全部判例からの出題なのか？」
胡桃「そうよ。いずれも重要な判例だから、問題文を読んだだけで、正誤を判断できるようにしたいものよ」
宅建士試験過去問 権利関係 賃貸借 1－68 平成15年
借主Ａは、Ｂ所有の建物について、貸主Ｂとの間で賃貸借契約を締結し、敷金として、賃料２か月分に相当する金額をＢに対して支払ったが、当該敷金について、Ｂによる賃料債権への充当はされていない。この場合、民法の規定及び判例によれば、次の記述のうち、正しいものはどれか。
１、賃貸借契約が終了した場合、建物明渡と敷金返還とは同時履行の関係に立たず、Ａの建物明渡はＢから敷金の返還された後に行えばよい。
２、賃貸借契約期間中にＢが建物をＣに譲渡した場合で、Ｃが賃貸人の地位を承継したとき、敷金に関する権利義務は当然にＣに承継される。
３、賃貸借契約期間中に、ＡがＤに対して賃借権を譲渡した場合で、Ｂがこの賃借権譲渡を承諾した時、敷金に関する権利義務は当然にＤに承継される。
４、賃貸借契約が終了した後、Ａが建物を明渡す前に、Ｂが建物をＥに譲渡した場合でＢＥ間でＥに敷金を承継させる旨を合意した時、敷金に関する権利義務は当然にＥに承継される。
胡桃「この問題は何について問う出題か分かるわね？」
建太郎「敷金に関する出題だよな。敷金については、民法にも借地借家法にも規定がない」
胡桃「そうよ。だから、敷金の問題は、必然的に判例の知識を問う問題になるわ。有名な判例は押さえておく必要があるわ」
模擬試験は成績が悪い方がいい
模擬試験は成績が悪い方がいい
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模擬試験で合格可能性や順位等が明らかになると受験生としては、そればかりに囚われてしまって、一喜一憂してしまうこともあると思います。
しかし、よい合格率や順位等が出たとしても、それはあくまでも模擬試験でしかありません。
成績がよかった人にしてみれば、
「これが本番の試験だったらいいのに……」
と思うでしょう。でも、これは、本番の試験ではないので、本番でも頑張らなければならないわけですよね。
一方、成績が悪かった人にしてみれば、
「これじゃあ、無理だ……」
と落ち込む？
いいえ。落ち込むのではなくて、むしろ、
「本番の試験でなくてよかった」
と思うべきです。模擬試験はあくまでも模擬試験でしかありません。
本番の試験でその成績だったら、不合格ですが、模擬試験は本番ではないのですから。
間違えた箇所を復習して、その分野を徹底的に強化していく。そのチャンスを得られたのですから。
もう一度、勉強しなおして、本番の試験では、間違えないようにすることが大切です。
人によって違うかもしれませんが、模擬試験は、成績が悪い方がいいともいえます。
というのは、仮に、中途半端に模擬試験の成績がよかったりすると、その後は、安心してしまって、
「本試験も余裕だよ～」
と言って、勉強しないということもありえるからです。
しかし、模擬試験はあくまでも模擬試験であって、いくらいい成績をとっても、本番の試験ではないのです。
模擬試験を受けて、安心してしまって、勉強しないでいると、確実に、本試験は失敗します。
一方、模擬試験の成績があまりよくなければ、
「頑張らないとやばい」
と危機感を持ちますから、その後、必死に勉強する人が多いようです。
その結果、本番の試験では、よい成績が取れて、合格できるということになるわけです。
模擬試験の成績が良くても油断せずに、本試験まで勉強を頑張りましょう。
宅建士試験過去問 権利関係 使用貸借 1－67 平成17年
Ａは、自己所有の建物について、災害により居住建物を失った友人Ｂと、適当な家屋が見つかるまで、一時的住居とするとの約定のもとに、使用貸借契約を締結した。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。
１、Ｂが死亡した場合、使用貸借契約は当然に終了する。
２、Ａがこの建物をＣに売却し、その旨の所有権移転登記を行った場合でも、Ａによる売却前にＢがこの建物の引き渡しを受けていたときは、Ｂは使用貸借契約をＣに対抗できる。
３、Ｂは、Ａの承諾がなければ、この建物の一部を、第三者に対して使用収益させることはできない。
４、適当な家屋が現実に見つかる以前であっても、適当な家屋を見つけるのに必要と思われる客観的な期間を経過した場合は、ＡはＢに対し、この建物の返還を請求することができる。
胡桃「この問題が何を問う出題か分かるわね」
建太郎「使用貸借だね。賃貸借とは少し違う制度だった」
胡桃「まずは、賃貸借と使用貸借の条文からチェックするわよ」
