宅建士試験過去問 権利関係 借家権 1－64 平成15年
平成１５年１０月に新規に締結しようとしている契約期間が２年で、更新がないこととする旨を定める建物賃貸借契約(定期借家契約)に関する次の記述のうち、借地借家法の規定によれば正しいものはどれか。
１、事業用ではなく、居住の用に供する建物の賃貸借においては、定期借家契約とすることができない。
２、定期借家契約は、公正証書によってしなければ、効力を生じない。
３、定期借家契約を締結しようとするときは、賃貸人はあらかじめ、賃借人に対し、契約の更新がなく、期間満了により、賃貸借が終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。
４、定期借家契約を適法に締結した場合、賃貸人は、期間満了日一か月前までに、期間満了により、契約が終了する旨を通知すれば、その終了を賃借人に対抗することができる。
胡桃「これも定期借家契約に関する基本的な問題だわね」
建太郎「条文そのままの出題だよな」
胡桃「定期借家契約の制度ができたばかりのころの問題だから簡単なのよ。今はもう少し突っ込んだ問題が出されるわね。というわけで、１から見ていくわよ」
建太郎「定期借家契約は、居住用と事業用とを問わず、締結することができるんだよな。それに借地契約と違って、居住用と事業用とで制度が分かれているわけでもない」
（定期建物賃貸借）
第三十八条 期間の定めがある建物の賃貸借をする場合においては、公正証書による等書面によって契約をするときに限り、第三十条の規定にかかわらず、契約の更新がないこととする旨を定めることができる。この場合には、第二十九条第一項の規定を適用しない。
２ 前項の規定による建物の賃貸借をしようとするときは、建物の賃貸人は、あらかじめ、建物の賃借人に対し、同項の規定による建物の賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸借は終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。
３ 建物の賃貸人が前項の規定による説明をしなかったときは、契約の更新がないこととする旨の定めは、無効とする。
４ 第一項の規定による建物の賃貸借において、期間が一年以上である場合には、建物の賃貸人は、期間の満了の一年前から六月前までの間（以下この項において「通知期間」という。）に建物の賃借人に対し期間の満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、その終了を建物の賃借人に対抗することができない。ただし、建物の賃貸人が通知期間の経過後建物の賃借人に対しその旨の通知をした場合においては、その通知の日から六月を経過した後は、この限りでない。
５ 第一項の規定による居住の用に供する建物の賃貸借（床面積（建物の一部分を賃貸借の目的とする場合にあっては、当該一部分の床面積）が二百平方メートル未満の建物に係るものに限る。）において、転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情により、建物の賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、建物の賃借人は、建物の賃貸借の解約の申入れをすることができる。この場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から一月を経過することによって終了する。
６ 前二項の規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものは、無効とする。
７ 第三十二条の規定は、第一項の規定による建物の賃貸借において、借賃の改定に係る特約がある場合には、適用しない。
胡桃「そうね。２はどうかしら？」
建太郎「これも基本だよな。第三十八条の条文にある通り、『公正証書による等書面によって契約をするときに限り』とある。つまり、必ずしも、公正証書による必要はなく、書面であれば、なんでもいいわけだね」
胡桃「公正証書は例示にすぎないということね。３はどうかしら？」
建太郎「２項の条文そのままの出題だよな。『建物の賃貸人は、あらかじめ、建物の賃借人に対し、同項の規定による建物の賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸借は終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。』とあるね。要するに書面を交付したうえでの説明義務があるわけだ」
胡桃「４はどうかしら？」
建太郎「４項にある通りだね。一か月前の通知では遅いわけで、通知期間は、『一年前から六月前までの間』とされている。この通知期間を経過した後に通知した場合は、その通知の日から六月を経過しないと、契約の終了を建物の賃借人に対抗することができないわけだ」
胡桃「そうね。ただ、賃貸借契約の期間が、１年以上のものに限るという点に留意してね。というわけで答えは？」
建太郎「３だね」
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