宅建士試験過去問 権利関係 借家権 1－65 平成14年
建物賃貸借契約の終了に関する次の記述のうち、借地借家法の規定によれば正しいものはどれか。
１、期間の定めのある建物賃貸借において、賃貸人が、期間満了の一年前から六か月前までの間に、更新しない旨の通知を出すのを失念したときは、賃貸人に借地借家法２８条に定める正当事由がある場合でも、契約は期間満了により終了しない。
２、期間の定めのある建物賃貸借において、賃貸人が、期間満了の１０月前に更新しない旨の通知を出した時で、その通知に借地借家法２８条に定める正当事由がある場合は、期間満了後、賃借人が使用を継続していることについて、賃貸人が異議を述べなくても、契約は期間満了により終了する。
３、期間の定めのある契約が法定更新された場合、その後の契約は従前と同一の条件となり、従前と同一の期間の定めのある賃貸借契約となる。
４、期間の定めのない契約において、賃貸人が解約の申し入れをしたときで、その通知に借地借家法２８条に定める正当事由がある場合は、解約の申し入れの日から三月を経過した日に、契約は終了する。
建太郎「ええっと……。借地借家法２８条ってどんな規定だったっけ？」
胡桃「あら。重要な条文でしょ。もしかして、忘れたの？」
建太郎「問題文を読めば、何となく思い出せるような気がするんだけど……、ええっと……」
胡桃「ちょっと！しっかりしなさいよね！」
（建物賃貸借契約の更新拒絶等の要件）
第二十八条 建物の賃貸人による第二十六条第一項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人（転借人を含む。以下この条において同じ。）が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。
※（建物賃貸借契約の更新等）
第二十六条 建物の賃貸借について期間の定めがある場合において、当事者が期間の満了の一年前から六月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、その期間は、定めがないものとする。
２ 前項の通知をした場合であっても、建物の賃貸借の期間が満了した後建物の賃借人が使用を継続する場合において、建物の賃貸人が遅滞なく異議を述べなかったときも、同項と同様とする。
３ 建物の転貸借がされている場合においては、建物の転借人がする建物の使用の継続を建物の賃借人がする建物の使用の継続とみなして、建物の賃借人と賃貸人との間について前項の規定を適用する。
胡桃「以上の条文が頭に入っていれば、この問題は、ササッと解けてしまうわね」
建太郎「なるほど、そういう規定だったっけ」
胡桃「まず、１から見ていくわよ」
建太郎「第二十六条の１項にある通りだよね。当事者が期間の満了の一年前から六月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知をしなかったら、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなされてしまうんだよね」
胡桃「そうよ。建物の賃貸人からの解約は、第二十六条第一項の通知をしたうえで、なおかつ、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。とされているのよ。通知を怠っていたのでは、そもそも、解約できないわ。次、２はどうかしら？」
建太郎「第二十六条の２項だよね。『前項の通知をした場合であっても、建物の賃貸借の期間が満了した後建物の賃借人が使用を継続する場合において、建物の賃貸人が遅滞なく異議を述べなかったときも、同項と同様とする。』つまり、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなされるわけだね」
胡桃「もしも、この条文を忘れていたとしても、借地借家法の規定は、借家人を保護することに重点を置いていることを理解していれば、正誤が判断できるでしょ。次、３はどうかしら？」
建太郎「法定更新って、第二十六条の１項の場合だよね。『従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。』と、されているけど、その期間は、『定めがないものとする。』とされているんだよな」
胡桃「そうね。条文そのままだわ。４はどうかしら？」
建太郎「確か、賃貸人からの解約の場合は、解約の申し入れの日から、６か月を経過することによって終了する。とされていたよな」
胡桃「そうよ。次の条文ね」
（解約による建物賃貸借の終了）
第二十七条 建物の賃貸人が賃貸借の解約の申入れをした場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から六月を経過することによって終了する。
２ 前条第二項及び第三項の規定は、建物の賃貸借が解約の申入れによって終了した場合に準用する。
胡桃「ちなみに、賃借人からの解約申入れの場合はどうなるかしら？」
建太郎「賃借人からの解約の場合は、民法の原則通りになるんだよな」
（期間の定めのない賃貸借の解約の申入れ）
第六百十七条 当事者が賃貸借の期間を定めなかったときは、各当事者は、いつでも解約の申入れをすることができる。この場合においては、次の各号に掲げる賃貸借は、解約の申入れの日からそれぞれ当該各号に定める期間を経過することによって終了する。
一 土地の賃貸借 一年
二 建物の賃貸借 三箇月
三 動産及び貸席の賃貸借 一日
２ 収穫の季節がある土地の賃貸借については、その季節の後次の耕作に着手する前に、解約の申入れをしなければならない。
建太郎「つまり、建物の賃貸借の場合は三箇月を経過すると契約は終了すると。この問題は、賃貸人からの解約と賃借人からの解約とをごちゃ混ぜにした出題だったんだな」
胡桃「というわけで答えはどれかしら？」
建太郎「１だね」
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