宅建士試験過去問 権利関係 賃貸借 1－68 平成15年
借主Ａは、Ｂ所有の建物について、貸主Ｂとの間で賃貸借契約を締結し、敷金として、賃料２か月分に相当する金額をＢに対して支払ったが、当該敷金について、Ｂによる賃料債権への充当はされていない。この場合、民法の規定及び判例によれば、次の記述のうち、正しいものはどれか。
１、賃貸借契約が終了した場合、建物明渡と敷金返還とは同時履行の関係に立たず、Ａの建物明渡はＢから敷金の返還された後に行えばよい。
２、賃貸借契約期間中にＢが建物をＣに譲渡した場合で、Ｃが賃貸人の地位を承継したとき、敷金に関する権利義務は当然にＣに承継される。
３、賃貸借契約期間中に、ＡがＤに対して賃借権を譲渡した場合で、Ｂがこの賃借権譲渡を承諾した時、敷金に関する権利義務は当然にＤに承継される。
４、賃貸借契約が終了した後、Ａが建物を明渡す前に、Ｂが建物をＥに譲渡した場合でＢＥ間でＥに敷金を承継させる旨を合意した時、敷金に関する権利義務は当然にＥに承継される。
胡桃「この問題は何について問う出題か分かるわね？」
建太郎「敷金に関する出題だよな。敷金については、民法にも借地借家法にも規定がない」
胡桃「そうよ。だから、敷金の問題は、必然的に判例の知識を問う問題になるわ。有名な判例は押さえておく必要があるわ」
胡桃「まず、１はどうかしら？」
建太郎「建物の明渡と敷金の返還は同時履行の関係に立たないんだよな。敷金は、建物が明渡された後で、支払えばよいとされている。１の設問は、逆になっているんだな」
胡桃「その通りね。敷金は、建物明渡完了までの損害をも担保するものだからよ。２はどうかしら？」
建太郎「賃貸人が地位を承継した場合は、敷金に関する権利義務は、新賃貸人に当然に承継されるんだよな。仮に、新賃貸人が、前賃貸人から敷金を承継していなかったとしても、。賃借人からの敷金返還請求に応じなければならなかったはずだ」
胡桃「その通りよ。じゃあ、３はどうかしら？」
建太郎「賃借人の地位が譲渡された場合は、敷金関係は、引き継がれないんだよな。旧賃借人は、賃貸借関係から抜ける時に、賃貸人に対して敷金の返還請求を行い、新賃借人は、改めて、敷金を賃貸人に支払って、賃貸借契約に入ればいいということだ」
胡桃「そうね。前賃借人が賃貸人との間で、新賃借人の債務不履行を敷金で担保すると約定するというような特約でもない限り、敷金に関する権利義務は、新賃借人には引き継がれないとされているわ。４はどうかしら？」
建太郎「これがよく分からないんだよな。どういうことなんだ？」
胡桃「まずね。賃貸借契約が継続している時ならば、前の貸主Ｂが新貸主Ｅに敷金に関する権利義務を承継させるのは当然だと分かるわね？」
建太郎「２で見た通りだよな。選択肢４では、賃貸借契約が既に終了しているんだよな。でも、Ａが建物を明渡していないから、Ａはまだ、敷金の返還を求めることはできない。そうしている間に、前の貸主Ｂが新貸主Ｅに建物を譲渡してしまった」
胡桃「そうね。でも、このような場合、敷金に関する権利義務は、前貸主Ｂと新貸主Ｅの合意によっては、新貸主Ｅに承継されるわけではない。とするのが判例よ」
建太郎「ということは、Ａは、Ｂに対して、敷金の返還を求めればいいというわけだな」
胡桃「そうよ。というわけで答えはどれかしら？」
建太郎「２だね」
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